Для банков крайне важна оценочная стоимость самой элитной недвижимости. Ведь сумма, на которую будет выдан кредит, зависит прежде всего от оценочной стоимости квартиры или коттеджа, а не от цены, которую хочет получить продавец. Существует три метода оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод оценки представляет собой сравнение объекта с аналогичными предложениями. На стоимость недвижимости влияет местоположение, планировка, вид строительных материалов. Оценить загородный коттедж гораздо сложнее, чем квартиру в многоэтажке. Средняя стоимость квадратного метра жилья в многоэтажных домах высчитывается исходя из используемых материалов (бетон, кирпич и т. д.) и местоположения объекта. Частные загородные дома оценивают прежде всего путем «сравнения с аналогичными объектами».
«Стоимость частного жилья в Подмосковье зависит отнюдь не только от цены используемых в строительстве материалов и качества работ,– рассказывает Сергей Ганусов, управляющий центра загородной недвижимости компании «БЕСТ–недвижимость».– На нее влияют и другие факторы, в частности наличие коммуникаций, расположение участка относительно Москвы, удаленность от МКАД, наличие инфраструктуры, живописность места, наличие или отсутствие поблизости свалок или промпредприятий».

Доходный метод – это анализ прибыльности объекта. Речь прежде всего идет о сдаче недвижимости в аренду. Такой подход приемлем прежде всего для городских квартир. Сложность заключается в том, что рынок аренды у нас по–прежнему теневой и предоставить банку официальные данные об арендных ставках практически невозможно. Хотя многие банки, рассматривая заявки на ипотечный кредит, требуют, чтобы оценщики обязательно использовали и метод доходной оценки. Для оценки загородной недвижимости такой подход применяется редко, поскольку разброс цен на аренду коттеджей еще больший, нежели в городе при прочих равных условиях.

Затратный метод подразумевает, к примеру, подсчет совокупности затрат на строительство дома. Применим он прежде всего к загородной недвижимости.
«Оценка недвижимости класса «премиум» происходит по тем же стандартам, что и любой другой, но она занимает больше времени. К работе с дорогим сегментом допускают только опытных сотрудников агентств,– подчеркивает Екатерина Бочкова, руководитель отдела оценки оценочного агентства «Современные технологии консалтинга», аккредитованного ВТБ 24.– Городская недвижимость оценивается сравнительным методом, а также оценкой доходности объекта. Для загородной недвижимости оценка доходности имеет меньшее значение – здесь используются сравнительный и затратный методы оценки».

На оценочную стоимость влияет и юридическое состояние квартиры или дома. По словам оценщиков, оформленная в собственность недвижимость, в которой никто не живет, всегда дороже аналогичной, но требующей расселения или оформленной как инвестиционный контракт. В то же время, по наблюдениям экспертов, в «элитное» у нас зачастую записывается любое дорогое жилье, хотя оно может не соответствовать заявленному классу по уровню строительных работ, району, планировке. Правда, попадаются и прекрасные недооцененные квартиры и дома. Задача оценщиков в том, чтобы выяснить настоящую рыночную цену выбранного клиентом банка объекта.
«Переоценка объектов элитной недвижимости чаще встречается среди городских квартир, чем среди загородных домов, отмечает Екатерина Бочкова.– Банк выдаст клиенту именно ту сумму, в которую мы оценим объект недвижимости».

Важно это, по наблюдениям экспертов, только в тех случаях, когда заемщик претендует на кредит максимального размера. Особой популярностью в секторе дорогой ипотеки пользуются кредиты без первоначального взноса. Банки же, как правило, настаивают на том, чтобы кредит не превышал 80–90% стоимости недвижимости. Дело в том, что если заемщик окажется неплатежеспособным, банку придется заниматься продажей объекта. В связи с этим банк хочет быть уверен в компенсации затрат и времени. Кроме того, заемщики, желающие купить недвижимость класса «премиум», должны быть готовы к тому, что придется указать полную стоимость объекта. Это условие не всегда устраивает продавцов, особенно на вторичном рынке загородного жилья.